下半年最值得入手的楼盘两款低密产品取证

导读来源：吴思竹，作者：黄曦1月21日，位于天府新区梓州大道东侧的保利天空之城项目再次拿证，包括84套叠拼和216套“洋房”（开发商宣传为“洋房”，实际上是9层....

来源：吴思竹，作者：黄曦

1月21日，位于天府新区梓州大道东侧的保利天空之城项目再次拿证，包括84套叠拼和216套“洋房”（开发商宣传为“洋房”，实际上是9层楼的小高层电梯住宅），今天已经开始网上报名。

其中叠拼166-237平米，清水房，单价16144-22755元/平米；

小高层电梯151-195平米，精装房，单价14367-17116元/平米。

保利天空之城项目其实在2017年12月邱霜就发过踩盘报告，今天由我再次更新，原因有二：

1、当初首发的踩盘报告主要踩的是项目的高层部分，今天取证的“叠拼”和“洋房”两种低密产品之前并没有了解到；

2、距离首发踩盘报告时间较久，项目部分情况也已经发生较大变化。

所以，本篇踩盘报告将主要就首发踩盘报告中没有写到的部分和发生变化的部分进行补充、更新，首先，就来看看时隔一年多，项目最显著的一个变化。

项目地段

麻雀变凤凰

保利天空之城位于天府新区梓州大道以东、武汉路以北，邱霜2017年写该项目踩盘报告的时候，这里仅仅算是挨着秦皇寺CBD但又不属于CBD范围的外围区域，被几条城市主干道隔开，有种一个楼盘孤零零的被冷落在宁古塔的既视感。

项目区位示意

但自从2018年7月天府新区调整最新规划为“一中心三城七镇”之后，保利所在的片区就和秦皇寺CBD、天府公园、麓湖等区域一起被纳入了“天府中心”的规划范围，成为天府新区的重点优先发展区域，一夜之间就麻雀变凤凰了。不得不说最早买天空之城的业主还是很有远见~

项目配套

顶级商业加持，教育暂时缺失

关于项目的配套，用一句话总结就是“享受天府新区顶级资源的同时又存在不确定因素”。

享受顶级资源主要源于天府新区城市级核心商圈对项目的近距离辐射。由于中海677、天府大悦城、言几又国际文创中心以及万科&天投联合打造的对标IFS-太古里的天府国际金融中心等大型商业项目全部集中于宁波路-夔州大道路口，这里无疑将成为天府新区的春熙路商圈，而保利天空之城距离这个城市级商圈仅2.5公里的车行距离，乘地铁两站即可直达。

天府新区“春熙路”区位示意

在教育配套方面，因为学区划片有“就近入学”的原则，所以天府新区已经建成或在建的“名校”都因为距离太远，可以说和保利天空之城均没有关系。而保利所在的街区虽然也规划了不少教育用地，但具体是什么学校、什么时候修建，目前都还不得而知，这就成为了项目配套方面最大的不确定因素。

另外，项目因靠近梓州大道、夔州大道、武汉路（武汉路向东直接对接新机场高速天府支线）等多条城市主干道，道路交通的通达性较高，驾车出行比较便利。公共交通方面，项目紧邻地铁昌公堰站，该站规划为6号线和15号线的换乘站，15号线还处于规划阶段，尚无具体消息，但6号线已经在建并计划于明年通车，可以非常方便的直达秦皇寺CBD、新川科技园、金融城、九眼桥、东大街、建设路等热点区域。

项目规划

不一定能兑现的2390亩大盘

“保利天空之城”实际上属于“保利航空大世界”项目的住宅部分，而整个航空大世界项目总体规划了2390亩，包括住宅用地1060亩、商业用地280亩和航空大世界主题公园1050亩。

航空大世界项目总体规划

但截止目前，项目仅取得了其中900亩土地，包括保利天空之城1期243亩、2期117亩和航空大世界主题公园1期540亩。剩下的1490亩规划是否能兑现，置业顾问表示并不确定，毕竟保利自己都还没取得土地使用权。

已经取得土地使用权的900亩土地范围

产品位置

“洋房”比“叠拼”好太多

目前，项目已售和在售的部分，都属于天空之城1期。1期用地共231亩，分为A、B、C、D四个独立的区域。本批次即将推售叠拼和小高层电梯两种产品，分别位于C、D区内，如下图所示。

1期总平图

从上图不难看出，由于项目1期正好位于梓州大道（红星路南延线）和夔州大道（待建城市主干道）交汇处，本批次推出的10栋叠拼别墅中有8栋都无遮挡临主干道，唯一不临主干道的2栋又有底商，且紧邻地铁昌公堰站出口，由于这是距离航天大世界主题公园最近的地铁站，未来较大的人流量也会影响低密居住的舒适性。

这样的布局对于总价高达500万的类别墅产品来说，无疑是一个硬伤。虽然置业顾问介绍说梓州大道和C区之间有50米的绿化带，但是没有建筑物的遮挡，噪音的衰减几乎可以忽略不计，除非绿化带有500米宽。不过稍微值得欣慰的是，叠拼产品全部为清水交付，业主可以在后期装修时选择靠谱的供应商规范化安装质量上乘的大牌新风系统，来保证常年关闭窗户隔绝噪音的同时，室内外空气的正常交换（此处不接受“新风系统的换气效果不如开窗”之类的言论反驳，请相信科技改变生活）。

相比叠拼的“惨烈”，本次推出的D区小高层电梯却可以说是占据了整个天空之城1期最好的位置。既不临主干道，噪音和灰尘的影响最小，同时从D区大门步行到昌公堰地铁口约200米的步行距离，在享受地铁带来的出行便利的前提下，又避免了人流过多造成的嘈杂。

产品规划设计

观感不错，“低密”优势比较明显

保利天空之城1期总体容积率只有2.0，密度较低。从项目已经呈现的实体样板区来看，建筑延续了保利近年来最常见的风格，外立面配色我个人还比较喜欢，景观园林打造也符合保利应有的水准，整体观感还是不错。

基本呈现的B区外立面实拍

基本呈现的A区园林景观实拍

本次推出的叠拼全部位于C区。C区占地约72亩，除叠拼外，C区的住宅还有联排（3F）和小高层（10F）两种形态，因此C区的整体容积率只有1.12，是项目1期四个地块中最低的。

C区总平图

C区叠拼共有11栋，本次将推出除8号楼外的所有楼栋，细分为两种类型：

6-13号楼为标准叠拼，其下叠包含-1楼、1楼和2楼，上叠为3跃4跃5；

3、4、5号楼的1楼则为社区底商，从2楼开始才是住宅，包括2跃3的下叠和4跃5的上叠，这种带底商的叠拼，比标准叠拼更接近于普通的单元式住宅。

各叠拼户型参数对比表

【标准叠拼】237㎡下叠户型图

【标准叠拼】166㎡上叠户型图

本次推出的小高层电梯全部位于D区。D区占地约75亩，住宅包括3栋高层电梯（15-22F）、9栋小高层电梯（9F）和8栋联排（3F），容积率1.85，同样密度较低。

D区总平图

整个D区的住宅建筑为行列式布局，楼栋分布南低北高，保证了所有住宅的采光。本批次推出的6栋小高层电梯的位置如上图所示，均为9层高、1梯2户的纯板式住宅。除1楼为下跃-1楼的户型外，其余标准层户型建筑面积约151平米，只有阳台半面积和飘窗全面积这种常规“赠送面积”，实得约168平米，如下：

151㎡四房双卫

这个户型属于比较常规的板式四房设计，总体感觉不错，其主要特点如下：

1、厨房大且方正，开窗面大、通风采光很好，应该很受主妇喜欢；

2、动静分区比较明显，不像现在很多四房户型会有一个卧室在进大门的旁边；

3、书房开间比较小，难以作为一个卧室满足多人口家庭的使用。

价格及购买建议

小高层可以乱买，临路叠拼需三思

项目本次推出清水交付的叠拼和精装交付的小高层两种产品。先说我认为值得推荐的精装小高层吧。

本批次小高层房源共有216套，单价14367-17116元/平米（包含4709.5元/平米精装），其中有超过一半房源（109套）的单价都低于16000元。虽然从现场实体样板间的效果来看，精装价格明显“虚高”，但我仍然认为这批小高层房源，不管是自住还是投资，都非常值得购买，而且因为没有特别差的位置，乱买都没什么问题。

唯一需要注意的问题是，“洋房”虽然是一种偏中高端的住宅类型，但也别把该项目的小高层想象成特别豪华的“洋房”，保持一个理性的心态很重要。至少从实体样板间的公共楼梯间装修可以看出，保利并没有把这个“洋房”当成是多高端的产品在打造，就是一个居住舒适度比较高、产品稀缺性也比较高的普通改善型住房吧。

实体样板间公共楼道实拍

除了小高层之外，本批次还同时推出了84套叠拼，均为清水，总价约300-500万，单价16144-22755元/平米，其中大部分房源单价（67套）都在18000元/平米以上。虽然叠拼产品的面积“赠送”比较大，清水房实得单价算下来只有11000 到15000 ，看起来还挺“划算”的，但是考虑到楼栋位置几乎全部一线临城市主干道，自住太吵、投资转手难度高，奉劝各位三思而后行。

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