开盘价能看出什么如何看懂和评价开发商开盘数据

导读作为普通购房者和房地产从业人员，一到周日晚上和周一，最欢乐的一件事就是关注并评论周末楼盘开盘数据及开盘结果。这是一场【欢乐颂】事件。有人，想从中了解真相；有....

作为普通购房者和房地产从业人员，一到周日晚上和周一，最欢乐的一件事就是关注并评论周末楼盘开盘数据及开盘结果。

这是一场【欢乐颂】事件。

有人，想从中了解真相；

有人，想从中窥出房价上涨下跌的痕迹；

有人，想嘲弄开发商一番；

有人，想关注自己买的楼盘后续房源是否上涨和下跌。

可是，很多人根本没看明白，或者是瞎看。

想看懂并能够理性科学的评价，需要专业的知识、经验和逻辑认知体系。

今天，东哥教教吃瓜群众如何看懂看懂和评价开发商开盘数据、开盘结果。

【一】开盘的几种形式

我们都知道，开发商楼盘开盘，又叫选房。

一般情况下，开盘当天只是选房，确定房源。在开盘当天认筹金转为定金。

对，定金就代表这个房子是你的了。有了基本的法律逻辑关系。

开发商不能够一房两卖。

但同时，你要明白。

从契约精神和法律来讲，你这个定金也是不能退的。

——除非，你有关系。

关系，是第一生产力。

在之前，开发商的开盘选房模式只有两种：

1、按排号或验资或认筹先后顺序选房；

2、现场摇号选房。

这种开盘选房，基本上买房客户都要到开发商售楼部，或者体育场或者礼堂或者酒店，也就是说：大家要共聚一堂。有人，才有抢的氛围。看到别人抢，客户才会跟着抢。这是人性。

后来，科技的发展，基于“环保”“节约”原则，开始了所谓“微信选房”“云选房”等花样繁多的选房方式。

这种，可以不去现场选房，只需要手机、网络就能选（QIANG）房了。

选完后，或者当天，或者第二天拿着凭证去交钱，办理手续。

以上，是基本的开盘模式。

还有一种，就是悄无声息的开盘：不对外宣传，甚至很多人不知道，只有客户知道。通知客户到现场选房。——这种，一般都是小规模的。

【二】开盘规模的大小

在房地产营销领域，有个词叫:推售房源。

意思就是说，一次开盘选房的整体楼栋房源数量。

这种数量，有1000套以上的，这种基本都是大盘的一期推售模式。

他的前提是：有足够多的房源；有足够多的客户。

这种模式，基本就是大体育场会展中心大酒店摇号选房或者微信选房。譬如去年的金科城、融创象湖壹号等楼盘。

另外一种，就是分批次分楼栋开。这种的专业术语叫做“小步快跑”。基本是正常销售期，也是市场平淡时的基本模式。但也有开发商不按招数出牌。

这种模式基本上就是蓄客15——30天，推出一栋楼100多套或七八十套房源，卖个百分之八九十。继续蓄客，继续认筹，继续开盘选房。

明白吗？这叫小步快跑。

你算算帐，如果平均一个月卖80、100套，和积累客户半年开盘卖五六百套，基本殊途同归。

每个开盘商和楼盘的战术不同，采用的方式不同。

但你要知晓。

【三】定价和优惠

我们看待房价，绝对不能只看待一个数字。

因为在房地产领域有个词叫：一房一价。

这句话是真实的。

天底下没有任何一个一模一样的房子。你在不同的户型空间里所享有的资源是不同的。比如，同样一栋楼，也许楼层只相差一层，也许高的那一层就能看到河，低的那一层就看不到河。景观占有不同，价值就不同。

一般开发商在定价时，会有基本的系数及套路。会对客户进行价格排摸。也许会根据客户的需求制定不同的价格。因为，“价值不一定决定价格，供求关系一定决定价格”。

一般情况下，开发商会考虑总价控制原则、客户意向原则、房源稀缺原则。

比如，对于一般刚需刚改型小区，一般是2房比3房贵一点。总价少。

但一些品质型小区，户型面积越大，单价则越高。

没有一定的规律可以遵循。

所以，你看待开发商的价格表和开发商的开盘结果时，不是你看的那么简单。

有时候，为了控制一些房源的去化率，故意把一些房源定价很高，这样客户就不会去选了。——你看到的结果是“没卖完”，其实是“故意不想让卖”。

懂了吗？

关于优惠，很多人明白一个道理：羊毛出在羊身上。

这句话，一半对，一半错。

因为，谁也无法规定和知道一个房子到底值多少钱。就算是我们的限价政策，限的也是整体签约备案价，也不是说每一个房子都是什么价。

所以，客户沾光，很重要。

比如，我们非常熟悉的很多种优惠：

1、开盘优惠2个点。

2、按时签约优惠1个点。——现在这种特殊环境下，基本都签约不了，也就是说交首付款（包含一次性）。

3、有的楼盘有什么电商优惠啊、老带新优惠啊、什么团购优惠啊，不一而足。这些优惠都是很少的。

4、不同的付款方式优惠：比如一次性优惠多少，80%首付款优惠多少，60%首付款优惠多少。也就是说，交钱越多，优惠越大。目前很多楼盘推出一次性付款不只优先选房，还在所有优惠基础上，再额外优惠10个点。

乖乖，10个点就相当于一平米就便宜1000多、2000多。

这个决定了成交价。

我们要知晓：

你看到的项目开盘价格表，根据不同的优惠后，就形成了实际成交价。

实际成交价，每个客户的价格是不一样的。

基本上，实际成交价和表现单价价格表会相差很多。

【四】营销策略

作为吃瓜群众你要知道：不要以为100%清盘对于开盘商而言就一定是好事。很多开发商总经理和营销负责人是不想看到100%清盘的。

100%清盘说明什么？

说明价格定低了，在老板面前不好交差。

所以，一般情况下， 一个楼盘开盘选房卖出80%——90%基本都是非常好的成绩。这叫皆大欢喜。

你看到的，和开发商体系看到的，评判标准不一样。

当然，以上讲的都是基本逻辑。

有个案的存在。

【五】如何看待和评判

1、看问题看门道。不要只简单的看数字和所谓的去化率。一个楼盘的开盘结果受很多种因素影响。不要看到一个楼盘卖的100%清盘和卖的不好你就像发现新大陆一样感觉看到了规律——你看到的离真相还有很远很远。万千世界太复杂。背后故事很多。不要简单以数字成败论英雄。

2、一个楼盘一次开盘的整体去化率和不同户型不同楼栋的去化率是不同的。你要了解为什么有的三房卖光了而两房才去化40%？什么原因？需要思考。有的是被动，有的是主动。

3、不要简单看价格的高低。你要深入了解开盘的这栋楼这批房源的特点。是楼王？是边角料？是最后的优质房源？有些开发商最后的房源是故意标高价格，存心不卖的。这样，就可以树立江湖地位。

4、对于开发商而言，你看到的价格高低，还要往深层次看：有的房子开发商是要去化量的——走量；有的房子开发商是要利润的——走钱。走量和走钱，价格表现就不一样。

5、不要轻易的以一个片区一个项目销售去化的好与坏，就轻易判断一个区域房地产市场行与不行。很多事情都是个案。不要试图去过度解读。天底下哪有那么多什么黑天鹅啊。

6、你还要知晓，你在媒体上看到的数据未必是准确的。一个楼盘当天最真实的全部的系统的开盘结果，有时候置业顾问销售经理都不知道。谁知道？营销总、财务总和总经理。以及老板。一般老板不关心当天的结果。告知就OK了。我说的是大老板。

7、还有，当天的真实开盘结果，也不是最终的销售结果。一切以最终的交款为原则。基本交过首付款的算是最终的结果。其他，还会出现很多退房的情况。舍弃掉定金。你看到开盘后几天置业顾问告诉你还有房源，不是说开发商故意不卖，是退出来的房源或者说销控错的房源。你可以捡漏。但这种情况，大多数情况下开盘优惠没了。

8、对于一般购房者和投资者而言，你过多关心你买的房子后续房源的价格徒增烦恼。记住东哥这句话：

“对于房产购买和投资而言，你需要关注的是什么？是未来。你天天操心别人买的房价是多少有什么意义？你只须知道，你买的房子能够满足你品质居住需求和未来你出手时的二手房价格很大增值就OK了。”

9、明白了吗？东哥教给你的是“渔”的方法，是“房识”。掌握了这些，你就能够看懂前两天融创象湖壹号、恒大城、中建观湖国际、正商城、盛世卧龙城、金地铂悦、碧桂园龙城的开盘价格和开盘结果了。