​成本法概述

成本法概述

一、含义

是指假设在价值时点重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润或重新购置全新状况的估价对象的必要支出。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设，成本为导向，以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产的价值价格。

二、成本法的理论依据

卖方：不低于开发建设已付出的代价（含应得利润）

买方：不高于预计重新开发建设的必要支出以及应得利润。

买卖双方可接受的共同点是正常的开发建设代价（或必要支出及应得利润）。

三、成本法适用的估价对象

新进开发建设完成的房地产（新的房地产）

可假设重新开发建设的既有房地产（旧的房地产）

正在开发建设的房地产（在建工程）

计划开发建设的房地产（如期房）

成本法适用一是很少发生交易，而限制比较法运用，又没有现实或潜在的经济收益，而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼，学校，医院，图书馆，体育场馆，公园，军用设施等以公用公益为目的的房地产，二是特殊厂房（如化工厂，钢铁厂，发电厂）油田，码头，机场之内类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而建设的房地产。

四、成本法估价需具备的条件。

一是自由竞争，即友尽出市场的自由

二是该种房地产可以大量重复开发建设。

不具备上述的理想条件。要求运用成本法估价注意“逼近”。

1应采用客观成本而不是实际成本。

2应在客观成本的基础上，根据房地产自身因素，特别是自身缺陷进行适当调整

3应在客观成本的基础上根据房地产外部因素，特别是不利因素进行适当调整。

成本法测算出的价值价格在未进行有关调整之前，一般是完全产权价值，估价对象若不一致需要进行相应调整。

成本法还要求估价师具有一定的建筑工程，建筑材料，建筑设备，装饰装修，工程造价，财务会计等方面的专业知识。

五、成本法估价的操作步骤

选择具体估价路径测算重新构建成本重置成本或重建成本, 测算折旧额或成新率计算成本价值。