未来3年房地产趋势房地产投资最后的黄金十年

导读“2019年房地产TOP10的销售金额为4.5万亿，占总销售金额的28.4%，行业集中度进一步提升，对于投资者，应该怎么选房地产公司？”上篇：2020-20....

“ 2019年房地产TOP10的销售金额为4.5万亿，占总销售金额的28.4%，行业集中度进一步提升，对于投资者，应该怎么选房地产公司？”

上篇：2020-2030年，房地产投资最后的黄金十年（上篇）

圣经《新约.马太福音》：“凡是少的，就连他所有的，也要夺过来。凡是多的，还要给他，叫他多多益善”。这是“马太效应”的来源，反映的是社会中各个行业存在的普通现象，强者愈强、弱者愈弱，即我们通常所说的赢家通吃。

房地产行业的“马太效应”正在加剧，而且非常明显，根据中国产业信息网统计的数据，从2011到2018年11月，房地产企业TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100的市场占有率都在逐步提升，而前十名的市场份额从2016年开始呈现加速趋势。

注：2018年全年TOP10房企的市占率为26.9%

而根据克而瑞的数据，2019年房地产行业的集中度进一步提升，TOP10全口径总销售金额4.5万亿，占全行业销售额的28.4%。从行业发展规律看，行业集中度持续提升是我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段性特征。与较为成熟的房地产市场相比，我国房地产业集中度依然有一定提升空间。未来TOP10房企的市场占有率会达到多少呢？

2018年，融创董事长孙宏斌在业绩发布会上提到，房地产集中提升的趋势非常明显，TOP5房企的市场占有率预计将达到30%-40%。作为业界大佬，我觉得孙总的预测有很高的参考价值，我们可以保守点按30%来估计，那么对于15-16万的房地产市场，top5的销售总金额将会达到4.5-4.8万亿，平均销售金额为9000亿-9600亿，TOP3房企的销售规模将会过万亿。

为什么强者恒强

相对于中小房地产公司，龙头企业存在以下几个方面的优势？

1. 融资优势

房地产是杠杆经营的行业，能否融到资、融资成本的高低对于企业经营至关重要。商业银行在进行信贷配置时，首选国有控股的房地产企业，其次是排名前十位的龙头房企，在“房住不炒”的政策指导下，政府进一步加强对房地产信贷的增长。大型房地产企业拥有多种融资渠道，包括银行贷款、信托融资、发行债券（企业债、永续债）、增发新股等，2019年前10房企的平均融资成本只有4.52%，而中小房企融资渠道相对单一，融资成本高企，通过信托渠道的融资成本已经在12%至15%之间。

2. 拿地优势

毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入*100%，房地产的营业成本主要包括拿地成本和建筑安装成本（简称建安成本），建安成本相对固定，拿地成本的高低基本决定了一个项目能否赚到钱，赚大钱还是赚小钱。房企拿地方式主要分一级市场和二级市场拿地，一级市场主要是招拍挂，我们平时看到某某房企通过几轮举牌获得某某地块，就是这种公开化土地市场交易的形式。大型房企的资金实力强，对区域房价的控制能力强，大型房企的引入往往成为刺激本地房价、地价的重要因素，因此地方政府偏好引进资金实力较强、规模较大的房企参与开发建设。二级市场拿地包括收并购、小股操盘，前者需要收购方拥有足够规模和资金量，比如融创这几年靠收并购获取了大量的优质地块，包括632亿收购万达商业、125亿收购泛海项目，这些收购一般的房企根本吃不消，小股操盘是指项目引入龙头房企作为小股东，龙头房企输出自己的团队、产品、品牌，通过这种合作方式实现多赢。

3. 其他优势

龙头房企采用标准化的开发流程，减少物料种类，同时通过集中采购的方式来降低原材料成本，这就使得龙头房企的建安成本相对中小房企更低。同时龙头企业的户型设计、配套设施、小区绿化、物业管理，都会做得比小房企更好，因此相同地段的龙头房地产项目能获得一定的品牌溢价，均价卖得比不知名房企高。

TOP5房企的利润有多少

既然龙头企业的市场份额会越来越大，那么我们在选择投资房地产行业时，最简单的方式就是选择龙头企业，那么龙头企业的净利润会有多少呢，由于2019年度的报表还未发布，我们以2018年的数据作为参考